Договор аренды недвижимости. Когда можно не регистрировать в Росреестре?

Фото: Деловой мир

Довольно многим известны нормы статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они гласят о том, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Поэтому арендодатель и арендатор нередко заключают договор аренды на 11 месяцев. И каждый год они продлевают аренду на 11 месяцев.

Однако есть условия, при наличии которых можно не регистрировать договор аренды недвижимости даже с фактическим сроком год и более.

Одним из таких условий является заключение договора аренды на неопределенный срок.  

Что говорит судебная практика?

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выпустил Информационное письмо № 59 от 16.02.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем ВАС пояснил, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Так, высшая судебная инстанция рассмотрела спор между арендодателем и арендатором. Хозяин недвижимости считал, что арендатор незаконно занимал здание. Ведь договор аренды истек. А новый договор возобновлен на неопределенный срок, но при этом не зарегистрирован. 

Суд первой инстанции отказал в иске арендодателю. И Высший арбитражный суд согласился с этим. Потому что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды между истцом и ответчиком возобновлен на неопределенный срок, то такой договор можно не регистрировать.    

Суды до настоящего времени придерживаются указанного вывода (Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2014 № Ф09-14721/13 по делу № А50-4222/2013, Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2012 № Ф09-8333/12 по делу № А76-19164/2011, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2012 по делу № А33-7809/2011).

Какая позиция у Росреестра?

Конечно стороны могут заключить договор аренды на неопределенный срок и обратиться в Росреестр. Но Росреестр откажет в государственной регистрации такого договора. Суды считают подобные отказы законными (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.02.2016 N Ф01-6232/2015 по делу № А79-3151/2015).

Практический вывод

Таким образом, при намерении установить долговременные арендные отношения нет необходимости каждый год перезаключать договор аренды. Арендодатель и арендатор на вполне законных основаниях могут заключить договор аренды на неопределенный срок. Однако если стороны хотят зарегистрировать договор в Росреестре, то в договоре нужно указать конкретный срок. Этот срок должен быть больше одного года.

Олеся Пустовая, специально для Юрисконсульт74