Как ошибка Росреестра довела продавца недвижимости до Верховного суда

ошибка росреестра
Фото: ЯндексКартинки

Компания заключила с гражданином договор купли-продажи машино-места. Гражданин принимал участие в сделке не сам лично, а через своего представителя по нотариальной доверенности. Представитель подписал договор и открыл в Сбербанке аккредитив для оплаты приобретенного машино-места. Стороны сдали документы на госрегистрацию в Росреестр. Однако ведомство приостановило госрегистрацию в связи с поступлением запрета регистрационных действий. Пока снимали запрет, срок действия аккредитива истек, а продавец так и не получил свои деньги. Компания пыталась прекратить госрегистрацию. Тем не менее Росреестр зарегистрировал переход права, но не на покупателя, а на его представителя. Компания обратилась в арбитражный суд с иском об исправлении технической ошибки. Все три инстанции решили, что исковые требования неправильно сформулированы и отказали в иске. В связи с этим в деле пришлось разбираться Верховному суду.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от «17» октября 2024 г. № 305-ЭС24-9549

Компания «Строй Вест» заключила договор купли-продажи машино-места с Иванчиковой Ларисой. От имени покупателя договор подписала представитель по нотариальной доверенности Яблонская Динара. Она же, как представитель, открыла аккредитив в Сбербанке и разместила там деньги в полном объеме, чтобы расплатиться с продавцом. Стороны сдали документы на госрегистрацию в Росреестр по г.Москве. Однако ведомство приостановило госрегистрацию в связи с получением запрета на совершение регистрационных действий.  Пока «Строй Вест» снимал запрет, срок действия аккредитива истек. Деньги за машино-место компании так и не поступили. 

В связи с отсутствием оплаты компания-продавец направила в Росреестр заявление о прекращении госрегистрации. Вопреки этому, Росреестр зарегистрировал переход права на машино-место. При этом госрегистратор допустил ошибку — вместо покупателя Иванчиковой собственником стала её представитель Яблонская. 

Техническая ошибка отсутствует

«Строй Вест» подал заявление в Росреестр с тем, чтобы исправить техническую ошибку и указать в качестве собственника Иванчикову. Но Росреестр посчитал, что спорная ситуация не является технической ошибкой. Поэтому ошибочно зарегистрированное право нужно отменять в судебном порядке, заявили в ведомстве.

Обращаясь в Абитражный суд г.Москвы, компания «Строй Вест» просила признать незаконным отказ Росреестра в исправлении технической ошибки, признать отсутствующим право Яблонской на машино-место, прекратить право собственности Яблонской и восстановить запись о собственности на «Строй Вест».

Однако суд и все вышестоящие инстанции поддержали позицию Росреестра. Они сказали, что истец неверно сформулировал исковые требования. На самом деле имеется спор о праве, а техническая ошибка отсутствует. После этого компания направила кассационную жалобу в Верховный суд.

Позиция Верховного суда

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов.

Он обратил внимание на то, что суды, признавая наличие спора о праве, не выяснили, между кем возник спор о праве и по каким основаниям. Ведь никто, даже привлеченные в дело покупатель и ее представитель, не сомневался в праве собственности компании-продавца и не оспаривал его. Ни Росреестр, ни суды не обосновали, почему представитель покупателя является надлежащим правообладателем. 

По сути, Росреестр допустил техническую ошибку в указании правообладателя и не устранил её. При этом в отсутствие на то каких-либо оснований Росреестр представил эту ошибку как спор о праве, рекомендуя разрешить его в судебном порядке.

Кроме того, суды вообще не рассмотрели по существу требования истца «о признании отсутствующим права у Яблонской, прекращении данной записи в реестре недвижимости, восстановлении записи о собственности на продавца». Хотя как раз такие требования являются вещно-правовым способом защиты прав, то есть спором о праве. Эти требования суды могли использовать для разрешения иска с участием Росреестра и привлеченных лиц — Иванчиковой и Яблонской.

Ошибка Росреестра, в результате которой Яблонская стала собственником, не получила должной правовой оценки судов, заключил Верховный суд.

В итоге Верховный суд отменил все судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы.

— имя и фамилия изменены.

Олеся Пустовая, специально для Юрисконсульт74