Предприниматель купил земельные доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения. Доли были обременены арендой в пользу коммерческой организации. Таким образом, с куплей-продажей произошло изменение арендодателя. Арендная плата подлежала оплате в виде определенного количества фуражного зерна. Но арендатор не платил арендную плату новому собственнику. И тогда предприниматель обратился в суд. Спор разгорелся вокруг размера долга. В деле пришлось разбираться Верховному суду.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 г. № 306-ЭС20-12520
В 2007 году 331 собственники земельных долей в сельскохозяйственном земельном участке передали свои доли в аренду юридическому лицу ООО «Кургановский». Договор определял, что общее количество долей, приходящихся на весь земельный участок, составляет 361, и все они принадлежат 331 собственнику. По условиям аренды ООО «Кургановский» обязалось платить арендную плату из расчета 5 центнеров фуражного зерна в год за каждую земельную долю.
С 2013 года в результате ряда сделок земельный участок стал принадлежать одному собственнику – ООО «Герта». А в 2016 году ООО «Герта» продало земельный участок двум разным людям – 1/2 доли в земельном участке перешла в собственность предпринимателю Юрию Лазареву,★ а собственником другой 1/2 доли стала Ольга Яковлева.★
В 2019 году Лазарев и ООО «Герта» заключили договор уступки права требования. По этому договору ООО «Герта» уступило Лазареву право требования с ООО «Кургановский» арендного долга за неполный 2016 год.
Но ООО «Кургановский» не платило арендную плату и в 2017, 2018 годах. Поэтому предприниматель обратился в суд и просил взыскать в счет арендной платы 2207,5 центнеров фуражного зерна.
В судебном заседании Лазарев увеличил свои исковые требования и просил взыскать с ООО «Кургановский» уже 2707,5 центнеров фуражного зерна за три года – 2016, 2017 и 2018.
Предприниматель включил в расчет задолженности право требования долга, полученное по уступке от ООО «Герта», а также долг за тот период, когда сам уже являлся собственником земельного участка.
Иск – справедлив, но частично
В суде арендатор-ответчик привел несколько доводов о том, что истец ошибся, обратившись в суд. Это были и обстоятельства того, что истец якобы нарушил претензионный порядок, и того, что истец не уведомил ответчика о состоявшейся уступке права требования.
Однако главным предметом спора явился размер задолженности. Так, по мнению истца Лазарева, долг по арендной плате, причитающейся ему самому, нужно исчислять исходя из 180,5 земельных долей, право на которые у него возникло в силу договора аренды (361/2). Ведь изменение арендодателя сохраняет в силе условия договора аренды.
Но ответчик упорно настаивал на том, что закон уравнивает земельные доли и доли в праве на общее долевое имущество. Поскольку истцу принадлежит 1/2 доли на земельный участок, то нельзя рассчитывать аренду из 180,5 земельных долей.
Арбитражный суд Пензенской области согласился с ответчиком и взыскал всего 15 центнеров зерна из заявленных 2707,5 центнеров. По мнению первой инстанции, в договоре аренды был согласован размер арендной платы 5 центнеров зерна в пользу одного собственника (в счет одной земельной доли).
Поэтому, если земельный участок принадлежит всего двум собственникам, то арендная плата составляет 10 центнеров зерна в год по 5 центнеров на каждого собственника. Этот вывод суд объяснил ещё и тем, что земельная доля соответствует доле в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Решение устояло в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде и в Арбитражном суде Поволжского округа.
ВС указал на нарушение
Дело получилось пересмотреть в Верховном суде. Высшая инстанция не согласилась с нижестоящими судами. Она отметила, что договор аренды определяет размер арендной платы, равным 5 центнерам зерна в год за каждую долю. Всего долей по договору аренды 361.
Земельный участок стал принадлежать двум собственникам. Поэтому каждому из собственников принадлежит право на получение арендной платы, установленной по договору аренды, а именно в размере, соответствующем 180,5 долей (361 земельная доля /2 собственника).
Как указал ВС, суды не учли того, что согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ изменение арендодателя (в связи со сменой собственника) земельного участка не является основанием для изменения договора аренды.
Поэтому, несмотря на то, что Лазареву принадлежит 1/2 доли на земельный участок, арендную плату необходимо исчислять в порядке, действующем по договору аренды, то есть исходя из 180,5 долей.
В связи с этим ВС отменил все нижестоящие судебные акты, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
★ — имя и фамилия изменены.
Олеся Пустовая, специально для Юрисконсульт74