Женщина взяла в долг у своего знакомого деньги для приобретения нежилых зданий. Для того, чтобы гарантировать возврат займа, женщина передала нежилые здания в ипотеку своему займодавцу. Спустя время женщина, не погасив долг и ипотеку, продала недвижимость другому человеку. Тот стал залогодателем. Займодавец не требовал вернуть долг и не просил обратить взыскание на заложенную недвижимость. Через пять лет новый собственник посчитал, что в этом случае можно прекратить ипотеку и обратился в суд. Но суды с ним не согласились. Дело пересмотрел Верховный суд.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2020 г. № 5-КГ20-82-К2
В 2010 году Черешнева Светлана★ взяла в долг деньги у своего знакомого Мытарского Дмитрия★ для покупки двух нежилых зданий. Стороны договорились, что заемные средства будут возвращены через год. При этом, чтобы гарантировать возврат займа, Черешнева и Мытарский заключили договор ипотеки, по которому нежилые здания переданы Мытарскому в ипотеку.
Спустя три года, в 2013 году, Черешнева продала нежилые здания Жарову Роману★. Поскольку ипотека к моменту продажи не была погашена, Жаров стал залогодателем вместо Черешневой. При этом Мытарский не просил вернуть долг и не требовал обратить взыскание на заложенную недвижимость. Так прошло ещё пять лет.
В 2018 году Жаров обратился в суд с иском, в котором просил прекратить ипотеку. По его мнению, Мытарский утратил право обращать взыскание на нежилые здания, поскольку срок для обращения взыскания истек.
Суды против
Однако Симоновский районный суд г. Москвы в иске отказал. Первая инстанция отметила, что Мытарский не обращался в суд и спор между Мытарским и Черешневой по договору займа не разрешался. Поэтому, как указал суд, Мытарский не утратил возможность обратить взыскание на нежилые здания.
Московский городской суд и Второй кассационный суд общей юрисдикции утвердили это решение.
У Верховного суда другое мнение
Тогда Жаров обратился с кассационной жалобой в Верховный суд. Высшая инстанция оценила мнение нижестоящих коллег и не согласилась с ним.
ВС отметил, что право Мытарского на обращение взыскания на заложенную недвижимость не может существовать бессрочно. Для реализации залогодержателем своего права обратить взыскание на заложенное имущество Гражданский кодекс предусматривает срок исковой давности.
При этом истечение исковой давности по требованию обратить взыскание на заложенную недвижимость влечет невозможность для залогодержателя реализовать это право в будущем.
ВС подчеркнул, что такой подход связан с необходимостью обеспечить баланс прав и интересов как кредитора-залогодержателя, так и собственника заложенного имущества. Если невозможно обратить взыскание на заложенное имущество, то залог недвижимости (ипотека) утрачивает свою обеспечительную функцию и подлежит прекращению.
ВС также обратил внимание на то, что Жаров обратился в суд с требованием прекратить ипотеку в связи с истечением исковой давности именно по договору ипотеки. В его иске не было заявлено о пропуске исковой давности по договору займа. Однако суды не учли это и не выяснили, возможно ли обратить взыскание на нежилые здания по договору ипотеки.
ВС признал ошибки нижестоящих судов существенными, отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
★ — фамилия и имя изменены
Олеся Пустовая, специально для Юрисконсульт74