Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил нормы пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации о приобретательной давности. Поводом послужила жалоба гражданина.
Подробности в материале Юрисконсульт74.
С 1997 года мужчина являлся членом гаражного кооператива и владел земельным участком и расположенным на нем гаражным боксом. Ранее земельный участок принадлежал предыдущему собственнику на праве пожизненного наследуемого владения.
Люди заключили между собой договор купли-продажи. Однако юридически сделка не соответствовала закону — прежний собственник не имел права продавать землю и гараж. В связи с этим договор купли-продажи не был зарегистрирован, а новый владелец юридически не стал собственником. Спустя 20 лет после сделки покупатель посчитал, что имеет право на земельный участок и гаражный бокс в силу приобретательной давности.
Поэтому в 2017 году он обратился в суд с требованием признать за собой право собственности на земельный участок и гараж в связи с тем, что владел недвижимостью добросовестно и открыто в течение более 15 лет.
Однако все суды, включая Верховный суд, в иске отказали по мотиву того, что мужчина являлся недобросовестным владельцем.
Как указали суды, во-первых, истец вступил во владение имуществом по сделке (то есть, заключив договор купли-продажи), а это не является основанием приобретения права собственности по давности владения независимо от продолжительности владения. А, во-вторых, истец не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения прав на земельный участок, в связи с чем мужчина не является добросовестным владельцем.
Тогда владелец гаража пожаловался в Конституционный суд.
В своем Постановлении от 26.11.2020 № 48-П Конституционный суд отметил, что для каждой ситуации имеются свои признаки добросовестности владельца.
Для того, чтобы быть добросовестным владельцем вещи в силу приобретательной давности, необходимо чтобы вступление во владение не было противоправным, то есть внешне должно быть совершено правомерными действиями и не нарушать прав других лиц.
Этот вывод Конституционный суд подкрепил ссылками на судебную практику Верховного суда (определения от 22.10.2019 № 4КГ19-55, от 02.06.2020 № 4КГ20-16).
При этом для признания человека добросовестным владельцем не имеет значения тот факт, что человек должен обязательно заблуждаться в отношении наличия у него права собственности. Наоборот, как указал Конституционный суд, человек в течение длительного владения вещью, особенно недвижимой вещью, способен знать об отсутствии у него права собственности. Ведь, чтобы юридически стать собственником недвижимости, необходимо свое право зарегистрировать в публичном реестре.
Кроме того, необходимо учитывать, что предыдущий владелец, передав свое право на вещь, имел намерение на передачу вещи и прекратил осуществлять свою власть над вещью.
В итоге Конституционный суд пришел к выводу о том, что владение недвижимостью на основании сделки, не повлекшей юридических последствий, не является препятствием для признания права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности.
Мнение Юрисконсульт74
Выводы Конституционного суда имеют важное значение для исков о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности.
В России, например, достаточно широко распространены случаи «продажи» гаражей, когда сведения о новом владельце просто заносятся в членскую книжку председателями ГСК. Новый владелец гаража оплачивает предыдущему владельцу оговоренную цену продажи и на этом основании считает себя новым собственником.
Позиция КС расширит возможность признавать право собственности на гаражи в судебном порядке и в последующем юридически закрепить это право в Едином государственном реестре недвижимости.
Олеся Пустовая, Юрисконсульт74