Местная администрация утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Документ предусматривал образование земельного участка под существующим многоквартирным домом. Но во вновь образованный земельный участок включили часть территории общего пользования – проезд к соседнему участку. Один из пользователей проезда посчитал, что так делать нельзя и обратился в суд. Три судебные инстанции сошлись на том, что всё законно и в иске отказали. Верховный суд пересмотрел дело и пришел к другому выводу.
Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 октября 2020 г. № 14-КАД20-3-К1
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Документ предусматривал образование земельного участка под существующим многоквартирным домом средней этажности по ул. Театральная, 28 в г.Воронеже. При этом получилось так, в образованный земельный участок включили часть дороги общего пользования.
Михаил Светошкин (имя и фамилия изменены) как раз пользовался этой дорогой для проезда к своему земельному участку, расположенному рядом с многоквартирным домом по Театральной, 28. Узнав о том, что в площадь вновь образованного земельного участка вошла часть дороги, мужчина посчитал, что ему незаконно ограничили доступ к его земельному участку.
Светошкин обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что Департамент утвердил схему без учета земельного участка общего пользования. А это, по мнению истца, является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.
Также в суде Светошкин обратил внимание на то, что земельный участок под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учет еще в 2003 году с площадью 1027 квадратных метров. Поэтому нельзя формировать новый земельный участок на том же месте и на основании схемы, которая при этом устанавливает площадь в 1892 квадратных метра, то есть превышающую первоначальную площадь.
Исправили «реестровую» ошибку
Но Центральный районный суд г.Воронежа не разделил позицию административного истца и в иске отказал.
В своем решении суд отметил (дело № 2а-1547/2019), что земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Следовательно, у жителей многоквартирного дома возникло право общей долевой собственности на этот земельный участок с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ
При этом увеличение площади земельного участка с 1027 кв.м до 1892 кв.м суд первой инстанции объяснил необходимостью исправления реестровой ошибки. Ведь фактически многоквартирный дом занимает земельный участок именно площадью 1892 кв.м.
Воронежский областной суд и Первый кассационный суд общей юрисдикции утвердили это судебное решение.
ВС: суды допустили существенные нарушения
Верховный суд оценил судебные акты нижестоящих инстанций и нашел в них ошибки.
Во-первых, как указала высшая инстанция, образование земельного участка и его постановка на кадастровый учет произошли в 2003 году, то есть до 1 марта 2005 года – даты введения в действие Жилищного кодекса РФ. Поэтому с введением Жилищного кодекса РФ у жильцов возникло право долевой собственности на земельный участок в той площади, которая существовала на 01 марта 2005 года. А это площадь в размере 1027 кв.м, а не площадь 1892 кв.м.
Во-вторых, если земельный участок с 1 марта 2005 года находится в долевой собственности жильцов, то это уже не муниципальная земля. Поэтому Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области не вправе принимать решение об образовании земельного участка площадью 1892 кв.м из исходного земельного участка площадью 1027 кв.м.
В-третьих, в материалах дела имеется утвержденный проект планировки территории, и он не предусматривает частичное закрытие проезда к земельному участку Светошкина. Поэтому схема не соответствует проекту планировки территории.
В-четвертых, Верховный суд разъяснил, что несоответствие площади земельного участка, ранее внесенной в кадастр недвижимости в 2003 году (1027 кв.м), той площади, которую фактически занимает многоквартирный дом (1892 кв.м), не является реестровой ошибкой.
Как подчеркнула высшая инстанция, по сути, имело место изменение описание основных характеристик земельного участка под многоквартирным домом. Но при этом такое изменение должно происходить по подготовленному межевому плану. К межевому плану прилагается акт согласования, который необходимо подписать у истца Светошкина, как у смежного землепользователя.
В итоге «тройка» судей под председательством судьи Александрова В.Н. признала ошибки судов существенными. Высшая инстанция отменила все судебные акты и вернула дело на новое рассмотрение в Центральный районный суд г.Воронежа.
Олеся Пустовая, специально для Юрисконсульт74