Обзор причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за IV квартал 2020 года) (утвержден Росреестром) по состоянию на 21.01.2021.
Росреестр обобщил причины, которые препятствуют государственному кадастровому учету и/или государственной регистрации прав в отношении линейных объектов и в отношении предприятий как имущественных комплексов.
Первая часть Обзора посвящена наиболее распространенным ошибкам кадастровых инженеров при подготовке технического плана линейного объекта.
Сообщается, что технические планы зачастую содержат следующие нарушения Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953:
неверное заполнение XML-документа, что не позволяет Росрееестру осуществить считывание XML-документа и проверить техплан путем его загрузки в ЕГРН (пункт 21 Требований);
неполное включение в техплан сведений о характеристиках сооружения (пункт 43 Требований);
неприменение в графической части техплана специальных условных знаков при отображении контура сооружения, и графическая часть не согласуется с контуром сооружения в XML-файле (пункты 34, 52 Требований);
несоответствие характеристик линейного объекта документам, на основании которых подготовлен техплан, и неправомерная подготовка техплана на основании исполнительной документации вместо проектной документации (пункт 20 Требований);
отсутствие в Схеме геодезических построений границ земельных участков, и невозможность идентифицировать конкретные земельные участки (пункты 54-55 Требований);
отсутствие общей Схемы, и оформление графической части техплана в масштабе, при котором не читаются характерные точки сооружения (пункт 12 Требований);
незаполнение в разделе «Характеристики сооружения» всех необходимых строк (пункт 42 Требований);
конфигурация линейного сооружения не соответствует документам, на основании которых подготовлен техплан (пункт 51 Требований).
Во второй части Обзора Росреестр разъясняет, какие больше всего выявляются основания, по которым приостанавливается государственная регистрация прав (в том числе, в рамках единой процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав):
1. непредставление всех необходимых документов (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015).
Например, в рамках единой процедуры кадастрового учета и регистрации прав в отношении предприятия как имущественного комплекса необходимы два заявления: о кадастровом учете и о регистрации прав. Однако случается, что в Росреестр подают только одно заявление.
Кроме того, заявители не всегда представляют подлинники правоустанавливающих документов, в том числе, на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного сооружения.
2. представление документов, которые не соответствуют закону по форме и/или содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015).
Ведомство сообщило, что в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства должны быть указаны сведения об этом объекте в объеме, необходимом для кадастрового учета. Проще говоря, нужно указать сведения из техплана на объект. Однако эти сведения в разрешение на ввод объекта ошибочно не включаются.
Кроме этого, при постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс заявитель представляет документы, из которых Росреестр не может однозначно определить состав и стоимость предприятия (акт инвентаризации. бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия).
3. объект, о котором подано заявление о кадастровом учете и/или о государственной регистрации прав, не является объектом недвижимости (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015).
Например, линейно-кабельный объект является объектом недвижимости тогда, когда представляет собой:
совокупность разнородных недвижимых вещей, образующих единое целое, соединенных между собой кабелями (движимым имуществом);
объект недвижимости, созданный для размещения кабеля связи, технологически не связанный с другими сооружениями связи.
Кроме того, Росреестр обратил особое внимание на то, что если единственный собственник объекта недвижимости намерен разделить этот объект, то для кадастрового учета и регистрации права необходимо получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и готовить технический план.
Без этих документов кадастровый учет и государственная регистрация прав невозможны.