В 90-х годах женщина получила в собственность земельный участок для строительства жилого дома. Но с началом земельных реформ собственница не смогла оформить разрешение на строительство. Поэтому жилой дом был построен без разрешительных документов. Спустя 25 лет женщина решила узаконить свою постройку. Она обратилась в городскую администрацию за уведомлением о соответствии планируемого строительства требованиям закона. Однако администрация отказала в его выдаче по той причине, что земельный участок не прошел процедуру межевания. Тогда женщина пожаловалась в суд. Две инстанции в иске отказали. Но Седьмой кассационный суд выявил ошибку у судов и исправил её.
Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27 мая 2020 г. № 88а-9489/2020
В 1993 году Светлана Киреева★ получила в собственность земельный участок для строительства жилого дома. В подтверждение этого Киреевой выдали государственный акт. Затем земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер. Позже Киреева зарегистрировала свое право собственности на него. Межевание земельного участка не проводилось.
В том же году Киреева заключила с городским управлением архитектуры договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности. К договору «архитектура» приложила план размещения дома на земельном участке. План предписывал, на каком расстоянии от границ земельного участка должен располагаться жилой дом.
После этого Киреева пыталась получить разрешение на строительство. Но безуспешно. В то время в стране стартовала земельная реформа. А женщина не разобралась с порядком получения разрешительных документов. Поэтому жилой дом был построен без них.
«Недопустимое» размещение жилого дома
Спустя 25 лет Киреева решила зарегистрироваться в построенном жилом доме. Но для этого нужно было ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности.
Киреева узнала, что в 2018 году «заработал» уведомительный порядок строительства. То есть, чтобы узаконить свой дом, требовалось сначала обратиться в муниципалитет с уведомлением о планируемом строительстве. Поэтому в феврале 2019 года Киреева подала такое уведомление в администрацию г.Челябинска.
Однако администрация г.Челябинска отказалась выдавать Киреевой уведомление о соответствии планируемого строительства требованиям закона. В «отказном» документе было указано, что размещение жилого дома на земельном участке Киреевой недопустимо. Ведь участок не прошел процедуру межевания.
Нет межевания — участок не объект прав?
Киреева не согласилась с таким положением дел и обратилась в суд. В своем административном исковом заявлении Киреева просила признать незаконным отказ администрации.
В суде Киреева заявила, что отсутствие у земельного участка установленных границ (то есть отсутствие межевания) не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства установленным параметрам. Закон не запрещает строить дом на земельном участке без межевания.
В ответ администрация парировала, что земельный участок не соответствует статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации. Ведь, чтобы быть объектом права собственности, земельный участок должен быть идентифицирован. А это означает, что участок должен иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
По мнению администрации, если нет межевания, то и земельный участок не является объектом права собственности. Чиновники также пояснили, что без межевания они не могут определить месторасположение земельного участка. И, кроме того, они не могут рассчитать, соответствуют ли параметры планируемого строительства действующему законодательству.
Советский районный суд г.Челябинска поддержал доводы административного ответчика и отказал в удовлетворении иска.
Челябинский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции.
Седьмая кассация: всё отменить
Пересмотреть спор удалось в кассации. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отменил оба судебных акта.
Кассационная инстанция отметила, что если кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости проведены до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», то такие учетно-регистрационные действия признаются юридически действительными.
А земельные участки, как у Киреевой, по закону считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Поэтому тот факт, что границы ранее учтенного земельного участка не установлены (то есть в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах границ), ещё не говорит о том, что земельный участок нельзя идентифицировать в качестве индивидуально-определенной вещи.
Третья инстанция подчеркнула, что пункты 1, 2 части 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ от 03.08.2018) содержат только два основания для отказа в выдаче уведомления о соответствии:
- параметры возводимого объекта не соответствуют параметрам разрешенного строительства
- размещение объекта недопустимо в связи с установленными ограничениями.
Отсутствие межевания основанием для отказа не является.
Ко всему прочему, Градостроительный кодекс не обязывает включать в уведомление о начале строительства координаты точек границ земельного участка.
По итогам рассмотрения жалобы Киреевой Седьмая кассация отменила судебные акты нижестоящих судов.
«Тройка» судей под председательством судьи Савельевой Л.А. удовлетворила требования Киреевой и признала незаконным отказ Челябинской горадминистрации в выдаче уведомления о соответствии возводимого объекта установленным параметрам строительства.
★ — фамилия и имя изменены
Олеся Пустовая, специально для Юрисконсульт74